A manutenção da política econômica de equilíbrio fiscal instaurada com a introdução do Plano Real, em 1994, tem propiciado uma lenta mas segura evolução nas condições de investimentos produtivos no Brasil. O controle da inflação vem permitindo a esperada queda dos juros na economia, beneficiando diversos setores produtivos principalmente aqueles que dependem de financiamento de longo prazo, como é o caso do setor imobiliário.

ARCABOUÇO JURÍDICO

O panorama macroeconômico nos aponta uma ótima perspectiva de crescimento sustentado para o setor, Além das recentes mudanças promovidas no arcabouço jurídico, que rege as relações na atividade imobiliária. A Lei 10.931 de outubro de 2004, por exemplo, veio dar segurança ao sistema como um todo. Mecanismos tais como o patrimônio de afetação, alienação fiduciária e pagamento do incontroverso são instrumentos legais que visam dar maior garantia aos incorporadores e clientes, reduzindo os inúmeros questionamentos sobre saldo devedor que quase sempre repousam na justiça por anos, trazendo enormes prejuízos e insegurança nas relações estabelecidas. Após o crescente número de julgamentos sob a égide da nova regulamentação, o ambiente de negócios já experimenta uma mudança salutar, sendo mais um fator que vem contribuindo para a expansão do setor.

 

INCENTIVO AOS INVESTIDORES

Nos últimos anos foram promovidos alguns incentivos ao investidor para estimular seu investimento em ativos imobiliários. A extensão da isenção tributária sobre os ganhos auferidos em aplicações em Letras Hipotecárias (LHs) para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são exemplos de incremento dos negócios com esses papéis, que tendem a se tornar mais populares, uma vez que se adequam a qualquer tipo de investidor, e não apenas aqueles ditos "qualificados". Grandes investidores estrangeiros já estão adquirindo papéis de recebíveis Brasileiros que, apesar dos juros decrescentes, estão bem acima dos juros praticados no mercado internacional, propiciando um lucro expressivo.

 

MUDANÇAS NAS REGRAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A expansão do crédito imobiliário, praticamente estagnado nos últimos anos, teve maior impulso no ano passado e ganhou maior velocidade neste ano devido a uma conjunção de fatores, a começar pelo retorno ao mercado, por parte dos bancos, dos recursos do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), uma exigência do Banco Central. São cerca de R$ 12 bilhões que os bancos receberam na forma de título de 30 anos do Governo federal e que se comprometeram a reaplicar em financiamento imobiliário durante três anos, até dezembro de 2008, na forma de dedução dos 65% de captação de poupança que são obrigados a aplicar no setor. Mas os bancos não se restringiram a esses valores, pois passaram a olhar o sistema de habitação como um bom negócio e não como uma obrigatoriedade de financiamento. A crescente concorrência de taxas e produtos é reflexo desse ponto de vista, trazendo benefícios imediatos para os participantes do mercado. Segundo dados da Abecip, os agentes financeiros têm aplicado em média 75% da captação de poupança, acima do valor combinado com o Banco Central.
Outras mudanças que vieram somar são oriundas da determinação do Governo de fazer a Caixa Econômica Federal voltar a ter uma participação de destaque no financiamento imobiliário. Serão liberados R$ 4,5 bilhões até 2007 para o financiamento às construtoras, além de ter flexibilizado a análise de crédito para incorporadoras/construtoras, tornando mais acessível os recursos para um contingente maior de participantes do mercado. Medidas como o crédito consignado para habitação ilustram o desejo de estimular ainda mais o mercado, necessitando ainda de ajustes para tornarem-se operacionais. A liberação da cobrança da TR para financiamentos imobiliários tem provocado a oferta de taxas fixas para financiamentos de prazos longos, fato inédito no mercado nacional.

 

PANORAMA GERAL

Todas as mudanças ocorridas no ambiente econômico e no setor imobiliário têm levado os investidores a apontarem o mercado imobiliário Brasileiro como um dos mais promissores do mundo, superando até mesmo a excelente experiência Mexicana. A oportunidade é visível quando comparamos o volume de crédito imobiliário concedido em relação ao PIB. No Brasil esse número é de 1,8%, enquanto no México é de 3% e no Chile alcança 11% do PIB. Em números absolutos, o Brasil tem potencial para atingir R$ 60 bilhões em créditos imobiliários se atingirmos o percentual atual do México. É de se notar que o déficit habitacional Brasileiro é maior percentualmente, e ainda maior em termos absolutos que o Mexicano, haja vista a população dos dois países (100 milhões de pessoas no México e 180 milhões de Brasileiros).
É verdade que a maior parte desse do déficit habitacional Brasileiro (a exemplo do Mexicano) está situado nas famílias com renda de até 3 salários mínimos, renda insuficiente para fazer frente a um financiamento imobiliário. Entretanto, existe um déficit de mais de 1.400.000 unidades habitacionais nas faixas de renda com capacidade de pagamento, sem considerar o crescimento vegetativo da população que é de 1,6% ao ano.

Ou seja, para onde se olha, vê-se que a hora do setor imobiliário chegou, decorrente de um conjunto de circunstâncias e mudanças recentes que propiciam projetar retornos extremamente atraentes para quem estiver bem posicionado no mercado.